一、实行竣工综合验收备案制度的背景及必要性
为充分保护商品房买受人的合法权益，2004年，《山东省城市房地产开发经营管理条例》进行了修订，设立了房地产开发项目竣工综合验收备案制度，并规定：“房地产开发项目竣工后，开发企业必须进行项目综合验收”、“开发项目经验收合格后，方可交付使用；经验收不合格的开发项目，不得交付”、“开发企业应当自综合验收合格之日起15日内，报主管部门备案”。2005年山东省人大常委会会议通过《山东省商品房销售条例》对综合验收备案制度也作了衔接规定：“房地产开发项目交付商品房时，应当向买受人提供项目综合验收报告及备案证明”。
2009年，省住建厅印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》，对这一制度进行了全面规定。为抓好贯彻落实，我局于2009年、2013年、2014年先后以通知的形式，下发了《关于实行房地产开发项目竣工综合验收备案制度的通知》（德建发〔2009〕111号）、《关于进一步加强房地产开发项目竣工综合验收管理的通知》（德建发〔2013〕188号）、《关于进一步完善房地产开发项目竣工综合验收备案工作的通知》（德建发〔2014〕188号）。制度实施以来，要求开发企业所交付房屋具有完全使用的功能，有力保障了购房群众的合法权益。
针对各县（市、区）房地产开发项目竣工综合验收备案制度实施情况，我们进行了多次调研和座谈，根据调研情况看，目前各县（市、区）基本都落实了开发项目竣工综合验收备案制度，有的专门制定了贯彻落实意见，有的在工程竣工验收备案的基础上，增加了相应的综合验收备案的内容。但总体来看，目前还存在综合验收备案内容不统一、备案程序不规范、备案管理不到位等问题。同时，近年来受理的房地产信访案件，存在一定比例的未竣工综合验收备案即违规交房的案子。2019年底，省住建厅重新修订印发了《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》，根据省办法授权，为进一步做好我市开发项目竣工综合验收备案工作，拟以规范性文件的形式联合有关市直部门制定出台我市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法。
二、《办法》制定的依据
依据《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省物业管理条例》、《山东省房屋建筑和市政工程质量监管管理办法》、《山东省人民政府关于印发山东省优化提升工程建设项目审批制度改革实施方案的通知》、《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》等法规、文件制定。
三、《办法》起草过程
《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》正式修订印发实施后，我们立即启动我市办法制定工作，成立了专门的起草小组，依据有关法规政策，结合我市实际情况，查阅有关资料，进行了充分的调查研究，形成了《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》（征求意见稿）。2020年6月29日，书面征求了局机关科室（单位）意见。7月13日，书面征求了各县（市、区）住建部门意见。7月28日，召开了县（市、区）层面的修改座谈会。9月10日，书面征求了10个市直部门意见。根据征求意见情况，对办法进行了修改，形成拟定稿。10月30日，组织有关市直部门、开发企业、法律顾问及机关有关科室（单位），召开了论证评估会议，完成了文件制定评估。11月6日，组织各县（市、区）住建部门、部分开发企业以及群众代表，召开了听证会，就有关问题进行了现场听证。
四、《办法》的主要内容
《办法》（拟定稿）共二十二条，制定的原则：一方面落实新修订的省办法关于综合验收备案的规定，不降低综合验收备案标准，以备案审查的方式，为购房群众把好商品房交付的最后一道关口；另一方面落实优化营商环境要求，在省办法规定的范围内，不在综合验收备案方面增加开发企业负担。主要内容如下：
一是关于竣工综合验收备案管理工作的主体。明确市级由市住房城乡建设局负责指导全市房地产开发项目竣工综合验收备案管理工作。鉴于当前县级开发项目竣工综合验收备案管理工作有的在住建部门、有的在行政审批部门、有的业务办理与管理分属行政审批和住建两个部门，对此授权县（市、区）人民政府（管委会），根据职责分工，明确具体部门负责竣工综合验收备案管理工作。
二是关于竣工综合验收的内容。明确开发项目竣工综合验收需符合用地、规划、土地出让、建设条件等要求，单体工程质量验收情况，水电气暖充电通信有线电视等达到交付条件，红线内市政设施验收情况，配套公共服务设施达到交付条件以及按相关规定要求落实建筑节能、装配式建筑、绿色建筑和海绵城市建设情况以及住宅专项维修资金缴齐、档案齐全等八个方面的要求。同时，针对专营设施由建设单位或专营单位不同施工主体的竣工验收情形，作了进一步规定。
三是关于竣工综合验收备案的具体办理要求。明确了竣工综合验收备案办理的程序、办理时限及具体要件资料。制定了《德州市房地产开发项目竣工综合验收备案表》的示范文本，便于各县（市、区）及开发企业业务办理。明确住建、自然资源、城管、行政审批、教体、民政、工信、卫生、人防等部门、街道（乡镇）以及水电气暖通信等专营单位，要按照各自职责加强开发项目全过程的监管，积极配合开发企业做好各分项验收及出具验收意见。同时，针对配建公共服务设施，明确了分期验收及需首期建设完成的具体情形。
四是关于未进行竣工综合验收备案的罚则。为切实保障购房者的合法权益，明确开发项目在交付商品房时，要公示竣工综合验收备案证明；明确开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用，方可申请终止商品房预售资金监管；明确了开发企业不按要求进行竣工综合验收备案的相关信用、处罚等具体处置措施。
五是关于落实工程建设项目审批制度改革及联合验收制度的规定。明确申请竣工综合验收备案所需提交的材料，在行政审批一窗受理时已经提交，或主管部门能通过部门间信息互通共享获取相关信息的，不得要求开发企业重复提供。对省市关于水电气暖排水通信等市政基础设施报装规定作了贯彻落实。同时，对竣工综合验收过程中的联合验收，与审批部门出台的联合验收制度进行了衔接性的规定。
